【アパート経営でよく聞く積算って何？積算価格の高い築古アパートが狙い目と言われる理由とは！？】2022/04/27

アパート経営でよく聞く積算って何？積算価格の高い築古アパートが狙い目と言われる理由とは！？

不動産経営において、多くの方が積算価格が大事と良く言います。

では積算価格とは一体何の事でしょうか？

今回は積算価格についてお伝えさせて頂ければと思います。

【積算とは】

土地積算

公示地価または路線価 × 土地面積で算出した価格が土地積算

・公示地価とは、国土交通省が毎年算出している価格

・路線価とは、宅地に接した道路に定められている評価額

例：前面路線価　85,000円　土地面積　258.5㎡の場合

85,000円（路線価格) × 258.5㎡ (土地面積) ＝ 21,972,500円（土地積算価格）

建物積算

再調達価格 × 延床面積 × (法定耐用年数－築年数) ÷ 法定耐用年数で算出した価格が建物積算

・再調達価格とは、再度物件と同じ物を新しく手に入れる為に必要な金額

建物の再調達価格　※参考数値

例：築15年　木造物件（再調達価格130,000円想定）延床面積120.53㎡の場合

130,000円(再調達価格) × 120.53㎡(延床面積) × (22年(法定耐用) － 15年(築年数)) ÷ 22年(法定耐用)

＝4,985,559円 (建物積算価格)

積算価格合計　21,972,500(土地積算価格) × 4,985,559円(建物積算価格)　＝　26,958,059円(合計積算価格)　

金融機関によっては評価方法が異なる為、一概には言えませんが

積算価格をある程度把握することで物件購入する際の融資金額の一つの目安にする事は可能になります。

ただし積算価格はずっと一定ではありません。

土地の積算価格は路線価を基準にしているため大きく変化しませんが、建物は年数を経るごとに老朽化していくため、どんどん価値が下がっていきます。

積算について一般論を言えば、平米単価が高くて広い土地に建つ、新築マンションが最も高い価値になります。

しかしそういう物件は中古物件より金額も遥かに高く、なかなか手に入りません。

多くの方が、平米単価が高い物件と言うと「都心に近い物件」を思い浮かべるかたも多いと思います。

ですが、都心に近い物件は土地が狭く、縦に高い高層の建物が多いため、全体に占める積算比率では建物の積算比が高くなります。

当然、築年数が経てば、経つ程積算価格へ変動し、将来的にが土地分の積算価格しか残りません。

それなのに物件価格は高いわけですから、売買価格に比較して積算価格がずいぶんと低いものになっていきます。

一方、郊外は広い土地の物件が多く、建物の占める割合が少ないために、年が経つに連れて価値が減っていくスピードも緩やかなので、積算価格が維持できます。

そこで最近注目されているものが、都心部から少し外れた郊外の築古アパートです。

築古なので建物分の積算価値、ほぼ土地の価値がそのまま積算となります。

土地積算に近い価格で物件を買うことができると、何年経っても積算の価値がほとんど変わりません。

将来的にいざ売却しようとした時に金融機関の評価も出やすく、次に購入する人が融資を受けやすくなります。

弊社では、そういった理由から築古アパートを主に扱っており、築古物件でオーナー様が気になる修繕や空室リスクを極力抑えて安定したアパート経営が出来るようなご提案をさせて頂いております。

是非、1度弊社までご相談ください！

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