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【学生向けアパート経営のコツとは？ 満室経営の方法を伝授】2023/10/16
アパートの購入を検討しているときに、「学生向けアパート」を見かけたことはあるのではないでしょうか。
学生向けアパートというものに明確な定義はありませんが、近隣に大学があり入居者のメインターゲットが学生になる物件の事を指します。
不動産投資の目線から学生向けアパートを見ると、一般のアパートとは違う運営方法や懸念点もあり、人によっては敬遠される方もいらっしゃいます。
そんな学生向けアパートには、どのような特徴があるのか、またどのように運営していけば満室経営できるのかについてお話しします。
◼学生向けアパート経営の特徴
まず、学生向けアパートの特徴から見ていきます。
・一定数の入居ニーズが見込めるが、競合も多い
学生向けアパートのメインターゲットは、近隣大学の新入生になります。
毎年一定数が入学し需要が見込めるため、ニーズが安定している反面、大学の近くではアパートが供給過多になっているケースも多いです。
多くの物件の中で勝てる戦略を取れれば、毎年安定した入居を見込むことが可能です。
・滞納リスクが低い
学生が部屋を借りる場合、契約名義と賃料の支払者は親御さんになる事がほとんどです。
一般の単身者が入居者の場合と比べて、滞納リスクが低い点も魅力です。
・退去予測が立てやすい
4年生大学の場合、大学院進学や留年の例外を除いて、ほとんどが4年間で退去するため、ある程度の継続入居が見込めて、退去時期の予測も立つため物件運営がしやすくなります。
・大学の移転、定員減少のリスク
稀に大学の移転や学部統合でキャンパスが無くなったり、定員の減少で入学者数が減ることがあります。
そうなるとそのエリアの賃貸需要は大幅に減ってしまうため、賃貸経営が厳しくなってしまいます。
近隣の不動産会社や大学HPなどから定期的に情報収集をして、万が一上記のような話があれば、物件の売却や社会人向けの賃貸にシフトするなどして、いち早く動くことが大切になります。
このように様々な特徴がありますが、それを把握して対策を打って、上手く運営できれば高い収益性を見込めるのが学生向けアパートのメリットです。
◼学生向けアパート経営のコツ
以上の特徴を踏まえて、学生向けアパート経営のコツをご紹介します。
・家具家電付きで貸し出す
新入生が入居する場合、ほとんどは初めての一人暮らしのため、家具家電等の設備を揃える必要があります。
大学の入学金等で出費が多い中、家具家電が付いているアパートは大幅に出費を抑えることができるため人気が高いです。
家具家電の設置は任意で選べるようにして、設置する場合の賃料を数千円上げる形にすると、設備をお持ちの方にも対応できるためおすすめです。
・申し込み時期の柔軟化
賃貸物件の申し込みをしてから入居までは1か月前後が目安で、その期間を大幅に延ばすことは出来ない物件が多いです。（賃料が発生しない期間が増えて、オーナーの利益が減るため）
ただ、学生向けの場合は例外で、入学予定の学生さんが半年以上前から部屋探しをすることも珍しくありません。
入居時期が先だからと言ってそのようなお客様を断っていると、他の競合物件に流れてしまい、入居率の低下を招きます。
申し込みや契約は先に済ませておき、実際に入居して賃料が発生するのは数か月後の4月から、というケースも学生向けアパートでは多々見られます。
・親御さんへのアピール
学生向けアパートの入居付けを行う際に、学生本人にフォーカスして様々な施策をうつオーナー様も多いですが、
ほとんどの場合、実際に賃料を支払い決定権があるのは親御さんになります。
いかに親御さんに気に入ってもらえる物件にするかが重要で、アパートのセキュリティ面や初期費用の安さなど、親御さんに響く施策をうっていく事が入居者獲得への近道です。
・生協や学生に強い仲介と連携
学生向けアパートは「どこで」紹介されているかも非常に重要です。
大学のあるエリアには、学生の集客が強い不動産会社が必ずと言っていいほど存在します。
その仲介会社で紹介して貰うかどうかで、決まりやすさが大幅に変わりますので、学生向けをアピールしている会社には紹介依頼を行うべきです。
また、大学の生協でも賃貸物件の斡旋を行うことが多く、生協で紹介して貰うためには手続きが必要になる所もあるため、早めに問い合わせて紹介依頼をしましょう。
私が以前取り扱った群馬県内の某大学付近では、生協とその他2社の仲介会社だけで、学生の9割以上を客付けしていると聞きました。
それ以外の会社で紹介して貰っていても、入居が決まる可能性はかなり低くなってしまいますね。
・退去時期をコントロールする
学生向けアパートでは、毎年新入生と卒業生の入れ替わりがあります。
仮に卒業生が3月の末頃に退去した場合、修繕やクリーニングの期間を考えると新入生4月入居に間に合わず、そこから1年間の空室を生む可能性もあります。
そのため、契約の段階で退去時期を決めておくとスムーズに入れ替えが行えます。
具体的には3月中旬までに退去する特約を追加したり、定期借家契約で契約終了時期を明確にする方法があります。
■まとめ
これからアパート経営をはじめる方、また現在学生向けアパートをお持ちの方の参考になればと思い、書かせていただきました。
実際は管理会社と相談しながら、大学の内部状況や学生の属性なども考慮して適切な施策を練っていく必要があります。
上手く運営できれば、高稼働・高収益率が見込めるのが学生向けアパートですので、検討されてみてはいかがでしょうか。
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