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建築基準法における道路種別とは？ 不動産と道路の関係2023/04/10
建築基準法における道路種別とは？ 不動産と道路の関係
不動産を購入するにあたって、接している道路の種別は非常に重要な要素の一つです。
どんな種類の道路に接しているか、また道路と接する部分の幅が何メートルあるかなど、条件次第では将来建て替えをすることが出来ない「再建築不可」の土地に該当する可能性があります。
建て替え予定は無いから問題ない！と考える方もいらっしゃいますが、「建て替えが出来ない＝土地の価値が低くみられる」という事ですので、融資や売却時の価格にも影響してきます。
このように道路との関係次第で不動産の価値は大きく変わってきます。
今回はそんな道路の種別について解説していきます。
■建築基準法上の道路種別
私たちが普段使っている道路には、建築基準法第42条によって種別が設けられています。
一見普通の道路に見えるような道でも、道の幅や条件次第で日照や通風、安全性が変わってくるため、一定の基準を満たす道路を建築基準法で定めている訳です。
建築基準法で定められていない道の場合、何らかの条件を満たしていないため、その道に接する土地には建築が出来なくなります。
分かりやすい所でいうと、緊急車両の通行が出来ない場合、有事の際に対応が遅れるなどといった危険性があるため、建物を建てられなくなっているという事です。
以下が道路種別の一覧です。
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法第42条第1項1号の道路 |
道路法による道路で幅員4メートル以上のもの |
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法第42条第1項2号の道路 |
都市計画法、土地区画整理法、旧宅地造成事業に関する法律等の法令により許認可を受けて築造された道路で幅員が4メートル以上のもの |
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法第42条第1項3号の道路 |
基準時（建築基準法施行時）に現に存在し、一般通行されていた幅員4メートル以上の道 |
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法第42条第1項4号の道路 |
道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法令により築造予定の道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの |
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法第42条第1項5号の道路 |
土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4メートル以上の道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの |
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法第42条第2項の道路 |
基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの |
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法第42条第3項の道路 |
土地の状況に因りやむを得ないため、特定行政庁が中心後退の幅を個別に指定している道路 |
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建築基準法以外の道 |
建築基準法に規定されていない道 |
種類が多いので、不動産売買でよく見るものをピックアップしてご紹介します。
・1項1号道路
行政が管理する一般国道や、都道府県道、市町村道等の公道を指します。
この道路に接していれば、不動産評価としては何ら問題はありません。
・1項5号道路
「位置指定道路」とも呼ばれ、不動産開発業者が何もない土地から、何区画かの家を建築することを目的に造られる道路のことです。
広い土地に分譲戸建をいくつも建築する際に、建物の間に道路を作ることで出来るケースが多いです。
特定行政庁に申し出を行い、基準を満たしていれば位置指定道路に指定されます。
基本は私道になりますが、築造後に役所に寄付した場合は1項1号の公道になります。
・2項道路
みなし道路とも呼ばれ、築基準法が定められたとき、または都市計画区域に指定されたときに、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。
現況の幅員が4m未満の場合、再建築時には4mの幅を確保するためセットバック（道路境界線から下がって建築をする）が必要になります。
例えば幅3mの2項道路の場合、新たに建築をする際には道路を挟んだそれぞれの土地で0.5mずつセットバックして、4mの幅を確保することになります。
あくまでも、再建築時に適用となるため、現況の建物がある場合に是正が必要になる事はありません。
新たに建物を建てる場合には、これらの建築基準法上の道路に、2m以上の幅で接している必要があります。
■道路種別の確認方法
上記の道路種別を確認するためには、市役所の道路管理課、または建築指導課で確認します。
公道（国道・都道府県道・市区町村道）の場合であれば道路管理課で確認できます。
また、1項5号道路や2項道路などは、建築指導課の管轄となります。
市によってはホームページ上で確認できる場合もあります。
■まとめ
不動産売買の際には、接面道路の調査は一番と言っていいほど重要な項目です。
接道状況次第では不動産の価値が大きく変わるため、新たに土地を買う場合、また既にお持ちの土地がある場合は、どのような道路に接しているか確認しておきましょう。
場合によっては、不動産業者でも調査に時間がかかるほど複雑なケースもありますので、お困りの際はお気軽にお問い合わせください。
