コラムcolumn
【土地の地目とは？ 意味や変更方法を解説】2023/03/23
不動産をお持ちの皆様、所有する土地の地目はご存じでしょうか？
地目とは「土地の用途」の事で、不動産登記法によって定められています。
地目によっては家を建てられなかったり、デメリットが発生する場合もあります。
今回はそんな地目の種類と変更方法を解説していきます。
■地目の種類
地目はそれぞれの土地ごとに、不動産登記法によって定められており、全部で23種類あります。
登記簿上に下記の地目のいずれかが記載されますが、現況の地目とは異なる場合があります。
登記地目は畑でも、現況が宅地として利用されているといった場合があり、相続税評価などでは現況の地目で判断されます。
|
宅地 |
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 |
|
田 |
農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
|
畑 |
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
|
牧場 |
獣畜を放牧する土地をいう。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場地域内にあるものはすべて牧場とする |
|
原野 |
耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地をいう |
|
塩田 |
海水を引き入れて塩を採取する土地をいう |
|
鉱泉地 |
鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地をいう |
|
池沼 |
灌漑用水でない水の貯留地 |
|
山林 |
耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう |
|
墓地 |
人の遺骸、遺骨を埋める土地をいう |
|
境内地 |
社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう |
|
運河用地 |
運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地をいう。 |
|
水道用地 |
もっぱら（ほとんど全部）給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に要する土地をいう。 |
|
用悪水路 |
灌漑用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路をいう。 |
|
ため池 |
耕地灌漑用の用水貯溜池をいう。 |
|
堤 |
防水のために築造した堤防をいう。 |
|
井溝（せいこう） |
田畝（でんぽ）または村落の間にある通水路をいう。 |
|
保安林 |
森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地をいう。 |
|
公衆用道路 |
一般交通の用に供する道路（道路法による道路であると否とを問わない）をいう。個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供される土地は公衆用道路である。 |
|
公園 |
公衆の遊楽のために供する土地をいう。 |
|
鉄道用地 |
鉄道の駅舎、付属施設および路線の敷地のすべてをいう。 |
|
学校用地 |
校舎、附属施設の敷地および運動場をいう。 |
|
雑種地 |
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上２２の地目のどれにもあてはまらない土地をいう。 |
引用：https://to-ki.jp/data/chimoku.html
この中でも、一般的な土地売買で多いのが、宅地、田、畑、山林、雑種地です。
宅地は言うまでもなく建築可能な地目です。
自宅やアパートの建築の際には、宅地を購入していれば何ら問題はありません。
田、畑の場合は農地に該当するため、農地法による「農地転用」の手続きが必要です。
農地法では現況の地目で判断されますが、該当する場合は農地転用の許可を受けて宅地に変更しなければ工事に取り掛かることは出来ません。
山林、雑種地の場合も同様に、宅地への変更が必要となりますが、田畑と違って農地法などの制限が無い場合が多いため、地目変更手続きは比較的簡単です。
■地目を調べる方法
土地の地目は、登記情報を確認すれば分かります。
法務局で取得できる不動産登記簿に地目が記載されています。
また、納税通知書や固定資産税評価証明書などにも地目の記載がありますが、こちらは登記地目ではなく現況地目を確認することが出来ます。
■地目の変更方法
前述の通り、宅地以外の地目の土地に建築をする場合は「地目変更登記」が必要になります。
造成工事等が完了して現況が宅地となってから1か月以内に申請を行うことが定められています。
申請を怠った場合は10万円以下の過料に処される事があります。
変更手続きは、その土地の管轄法務局に申請します。
地目変更手続き自体は簡単で、法務局で教えてもらいながら申請書を記入し、自ら手続きを行うことが可能です。
また、土地や相続での所有権移転、分筆を行う場合に併せて申請する事も出来るため、売買の場合は同時に司法書士に委任して変更してもらうのが一般的です。
■まとめ
普段あまり目にすることのない土地の地目ですが、それによって建築が制限されたり、住宅ローンが受けられないなどデメリットも存在します。
不動産売買の際には、その後どう活用していきたいのかを踏まえて土地の地目を確認することをおすすめします。
